La devolución de los gastos hipotecarios

El 23 de diciembre de 2015 el Tribunal Supremo dictó una sentencia donde consideraba abusivas las cláusulas sobre gastos de formalización de hipotecas y por tanto, nulas de pleno derecho.

Las cláusulas abusivas son aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y aquellas prácticas no consentidas expresamente, en contra de las exigencias de la buena fe. Creando un perjuicio al consumidor y usuario. Se produce un desequilibrio de los derechos y obligaciones de las partes, así se recoge en el artículo 82 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.

Igualmente el artículo 89 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios indica que también son abusivas aquellas cláusulas que hagan cargar al consumidor con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza corresponda al empresario. También aquellas que impongan el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.

Se contravienen normas de carácter imperativo siendo la declaración de nulidad plenamente ajustada a derecho.

¿Cuáles son los gastos que puedo reclamar?

Los gastos hipotecarios son:

• Los derivados del pago de notaría.
• Los gastos de gestoría, siempre y cuando la impusiera el banco.
• Gastos del Registro de Propiedad.
• Los impuestos y la tasación que se pagaron en el momento de firmar la hipoteca. Respecto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) hay criterios dispersos sobre su devolución.

Estos gastos varían según la Comunidad Autónoma, el tipo de banco y el año de constitución. Pero aproximadamente serán unos 3.000 euros de devolución de los gastos hipotecarios.

¿Si la hipoteca ya está cancelada, se puede reclamar?

Sí, todo aquel que haya tenido o tenga un préstamo hipotecario puede reclamar estos gastos.

¿La acción para la devolución de los gastos hipotecarios es viable?

La mayoría de las sentencia sobre devolución de los gastos hipotecarios son favorables al consumidor. Existe una viabilidad alta en este tipo de reclamaciones. Pero hay que actuar con prudencia puesto que ningún pleito tiene una viabilidad absoluta.

Como hemos indicado anteriormente, respecto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados hay disparidad de critarios puesto que no hay uninimidad en la interpretación de la Ley entra la Sala de lo Administrativo y la Sala de lo Civil. Además no está claro que pueda ser objeto de reclamación, pues el sujeto pasivo de la constitución de la hipoteca es el titular del préstamo hipotecario.

 Pasos para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios

En primer lugar hay que intentar la vía extrajudicial (aunque no es obligatorio). Suele ser la forma más rápida para recuperar el dinero, pero la realidad es que la mayoría de las entidades bancarias no suele acceder a la devolución de estas cantidades. Casi siempre se termina acudiendo a la vía judicial.

Si se acude a la vía judicial, se hará mediante demanda . Se solicitará la nulidad de las cláusulas abusivas y la devolución del dinero, es decir, la restitución de los gastos abonados. Es perceptiva la intervención de abogado y procurador.